【지역주택조합(5)】 하남서 지역주택조합 설립 우후죽순...사업무산 등 피해 본인 몫, 위험 부담 높아

-일반 아파트 청약에 비해 상대적 문턱 낮아

2021-05-11 원충만 수도권취재본부장

▲SNS, 1인 미디어 시대! 'JM저널' 기자들은 '균형있는 사고' 깊은 '통찰력' 으로 보도의 객관성에 무게를 두고자 한다. 균형있는 다각적 기능을 모두고 살려내야 진실을 추적할 수가 있다. 기자의 보도는 단순히 개인의 시각을 표현함에 그침이 아니라 여론을 형성하고 특정한 시각이 표출 돼야 하기 때문이다. 외부 권력의 종속에서 벗어나 바른 언론 생태계를 만들어 보려 한다. 그 어떤 매체보다 앞장선 '컁' 악바리 저널리스트의 전진기지가 JM저널이다. JM저널의 취재단은 '지역주택조합아파트'의 '허 와 실' 그리고 잘못된 실상이 근절될 때까지 펜에 힘을 실을 것이며 대중의 신뢰를 쌓아 나갈 것이다. 이 대열에 뜻을 함께하고 싶다면, 누구나가 기자가 될 수 있고, 누구나가 미디어를 만들 수 있다. 보도자료를 받는 일도, 기자증을 받는 일도 어렵지 않다. ©원충만 수도권취재본부장(010-8486-8005)

▶지역주택조합아파트(지주택) 성공률이 저조한데도 겁도 없이 덤벼든다.(성공률 15~20% 이내)

▶무주택자, 85제곱미터 이하...서민들이 조합을 구성 아파트를 짓는 방식, 사업부지 내 토지 매입 등 갈길은 너무나 멀다.

▶'지구단위계획구역 결정 고시'를 득한 후 사업시행기간(제26조 제1항) 즉 착공계를 넣기까지의 주어진 시간은 5년이다. 주어진 시간에 사업승인을 받지 못하면 그 다음날부터 효력이 실효, 사업이 정지된다. (국토계획법 시행 2020. 7. 30)

▲서민들이 조합을 구성, 지역주택조합 아파트를 짓는데 조합장이 조합돈을 횡령 해서 쇠고랑을 찼다는 둥 뉴스에도 나오고 하지만 일반 아파트 분양을 받을려면 가점제라 평균 69점 이상을 받아야...하늘의 별따기다. 예시로 무주택기간 9~10년, 부양가족수 6명, 청약통장 가입기간 12년 했을 때 점수가 69점이다. 이렇다 보니 6,000만원(아래 현수막 참조)에 집 마련을 한다는 광고를 보고 솔깃해 전화를 하고 홍보관을 찾아 덜컥 계약을 한다. 토지 매입은 까마득하고 갈길은 정말 먼데 조합원 가입일부터 기다리는 시간 애간장이 녹는다. <사진=원충만 수도권취재본부장>

[JM저널=원충만 수도권취재본부장] 하남에서 '지역주택조합아파트(이하 지주택)'가 성행하고 있다. 전국적으로 공동주택 가격이 급등하다보니 분양시장 열기가 계속되면서 지주택 사업도 덩달아 유행처럼 번지는 것으로 보인다. 일반 아파트 청약에 비해 상대적으로 문턱이 낮다는 점은 매력적이지만 결정적으로 토지 매입의 턱을 넘지 못해 사업 지연이나 무산으로 인한 피해는 고스란히 조합원이 떠안아야 해 위험 부담이 크다고 업계에선 입을 모은다.

11일 하남시에 따르면 지주택은 하남시 전역에 걸쳐 현재 8곳에 달한다. 역말1지구(리젠하임), 역말2지구(벨리체) 등 2곳은 조합설립인가를 받은 상태고 스타포레 1차, 스타포레 2차, 스타포레 3차, 수리골, 예동지구, 하남시청역은 조합설립인가를 받기 위해 준비 중에 있거나 조합원 모집, 지구단위 심의 준비 중에 있다.

'주택법'에 의하면 주택조합 설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80% 이상 사용권원, 15% 이상 소유권 확보를 모두 충족해야 한다고 규정하고 있다. 조합원 모집신고, 조합설립인가, 주택건설 사업계획 승인, 착공 등 지주택 사업 절차를 고려하면 하남시 지주택 현장은 아직 갈길이 멀고 그만큼 성공 가능성을 장담하기 어려운 구조다.

행정당국은 물론 부동산 업계에서조차 우려의 목소리가 나오는 건 이 뿐만이 아니라 정작 토지 매입이 더 큰 문제다. 하남은 강남위에 하남이라 '지주택' 사업, 깃발만 꽂아도 조합원 모집은 의외로 수월하다. 하지만 그에 반해 토지 매도가 사업 시행기간(지구단위계획 결정 고시 받은 후) 5년 내에 토지 매입률 100%를 확보한다는 게 녹녹치 않아 대부분 지체되어 추가 분담금이 발생하고 그로 인해 사업이 무산될 경우엔 투자금 손실로 이어질 수 있다. 지주택사업 피해사례는 적지 않다.

부산에선 한 지주택이 파산 선고를 받았고, 울산의 한 지주택 조합원들은 업무대행사가 조합비를 횡령했다고 주장하며 사정당국의 수사를 호소하고 있다.

▲하남시 수리골 지역주택조합 추진위 현장 토지 매입 진척은 노코멘트, 기존 조합원이 탈퇴 모집 변경신고 허가 허가 상태에서 계속적으로 조합원을 모집하고 있다. 토지 확보 불확실, 조합원 내부 갈등, 불투명한 회계처리 등으로 조합원 탈퇴로 이어져 계약금 반환을 요구하며 투쟁을 벌이기도 한 현장이 수리골 지주택이다. 말도 많고 탈도 많은 하남시 수리골지역(위 현수막) 지난 5월 7일 추진위 분양대행사가 시내 도처에 게첨한 지역주택조합 조합원 모집 광고를 보고 본지 '지주택 문제 있다' 취재팀은 홍보관을 찾았다. 3종으로 바뀐다는 설명을 듣고 '아연실색' 하남시 명영복 주택과장과 김성진 팀장은 '수리골 지주택 2종에서 3종으로 변경, 접수 사실이 없다' 고 말했다. '자료공개청구권'을 적극적으로 활용 보도할 수리골 지주택 현장의 광고물이다. <사진=원충만 수도권취재본부장>

▲가족이 한다면 뜯어 말려야 한다는 '지주택' 지역주택조합아파트 '괜찮을꺼야!' 하고 덤비면 조합원 가입일로부터 입주때까지 다리를 펴고는 잠 못잔다. 지역주택조합아파트가 '가능한지의 여부는 아무도 모른다'가 답이다. 문제는 토지 매입에 그리고 오랜시간 분담금이 계속 발생하면 결국 돈을 묵혀두는 꼴이 된다. 서울 지주택 아파트 착공률이 5%에 불과하다(?). 하남시 수리골 지주택 현장 헤라팰리스 34평 10억대의 아파트가 반값 아파트라 선전하는 광고차량. <사진=원충만 수도권취재본부장>

하남에선 최근 대형 건설사를 내세운 지주택 조합원 모집 활동이 벌어지고 있다. 수년간 문제가 있었던 지주택 현장이라 유혹 하기 딱 좋은 현수막이 시내를 도배했다. 하지만 자세히 들여다 보면 해당 건설사는 '시공예정사'에 불과하다.

수억원에 달하는 아파트를 반 값으로 홍보하면서 그동안 문제가 많았던 수리골지역, 지주택 업무대행사를 바꿔 종 상향의 신고 접수를 했다며 그리고 현재 지하 2층~지상 20층 9개동의 규모 아파트를 귀신곡할노릇 "아예 홍보관에는 29층 아파트 조형물을 만들어 놓고 조합원들을 모집, 계약금을 거두는 게 '당황스럽다'를 넘어 '사기분양' 이 감지된다. 지주택의 가장 큰 장점으로 꼽히는 '저렴한 가격'과 '조합원 가입단계'에서 동·호수 지정이 가능하다고 유도 계약 절차는 계약금, 중도금, 잔금 등 조합원 분담금에 업무대행비가 세대당 2,200만 원이 녹아든 금액이다.

부동산 업계 한 관계자는 "지주택은 일반 분양 주택보다 가격이 낮다는 게 특장점"이다. 하지만 토지 매입이 관건 분담금을 예측 못해 '깜깜이' 이런 수준이면 무늬만 지주택이라고 해도 과언이 아니다. 또 다른 관계자는 "지주택은 말 그대로 조합원이 시행사여서 사업이 엎어지는 최악의 경우 조합원들이 그 피해를 다 뒤집어 써야 한다" 며 "전국적으로 지주택이 성공을 한 사례는 많지 않다"고 짤라 말했다.

하남시 행정당국의 고민은 깊어지고 있다. 법령이 요구하는 조건을 갖추면 조합설립 등 절차를 진행해야 하지만 지주택 자체의 위험성 탓에 적극적으로 나서서 이쪽 저쪽 장려할 수도 없는 노릇이라 실토한다. 이참에 하남시 '주택과'와 '도시계획과'에서는 지주택 관련 메뉴얼을 제작·배포할 계획이라며 주택과 명영복 과장은 말했다. 또한 하남시 도시계획과 이태민 과장은 "지주택은 지역주민이 조합을 구성하고 사업 부지를 사들여 주택을 건설하는 사업이므로 추진과정에서 발생하는 모든 책임은 조합원이 져야 한다" 며 "요즘 들어 일부 지주택이 저돌적으로 홍보활동을 벌이면서 관련 문의가 많아지고 있다. 걱정 반 기대 반으로 사업 추진상황을 예의주시하고 있다"고 밝혔다.

[JM저널] 지역주택조합아파트 전문기자

원충만 수도권취재본부장

fdn8005@navef.com/www.newkoreajournal.kr