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【지역주택조합(7)】지주택은 패가망신의 지름길, 차라리 빚 보증을 서도...절대하지마!

-조합원으로 가입(투자)을 할려면 장기계획 속에 추가분담금을 각오해야 한다.

원충만 수도권취재본부장 | 기사입력 2021/06/08 [15:17]

【지역주택조합(7)】지주택은 패가망신의 지름길, 차라리 빚 보증을 서도...절대하지마!

-조합원으로 가입(투자)을 할려면 장기계획 속에 추가분담금을 각오해야 한다.

원충만 수도권취재본부장 | 입력 : 2021/06/08 [15:17]

▷부동산 투자자들이 지역주택조합 아파트를 처다도 안보는 이유?

▷'반값 아파트' 문구를 앞세운 지역주택조합아파트, 패가망신을 당하지 않게 하기 위해선 '주택법'에 '지주택'을 아예 없애야...그래야 다시는 고개를 들지 않는다.

▷문제는 '싸다' 는 말에 혹해 덜컥 계약하는 사람이 많다는 데 있다. 토지매입 방법, 시공사 선 참여가 불가능한 구조임에도...

▷수많은 언론에서 '지주택 문제 있다' 위험성을 지속적으로 알리지만, '이 현장만은 괜찮겠지!' 하고 뎀벼든다.

 

▲'하남시 지주택 문제 있다'  ⓒJM저널 원충만 수도권취재본부장 

 

[JM저널=원충만 수도권취재본부장] 물론 기법도 교묘해져 일반 분양 아파트와 구분을 못할 수도 있는데, 지주택은 분양 아파트가 아니다. 주로 사용하는 멘트가 시세 반값, 동.호수 선착순 지정, 조합원 모집인데 이런 문구가 보이면 일단 걸러야 한다. 일반 분양 아파트는 웬만하면 이런 문구는 사용하지 않는다.

 

눈 뜨고 있어도 코 베가는 요즘의 세상, 반값 아파트라니? 집값이 계속 오르는 홧한 지역은 분양가가 웬만해야지 고공의 높은 분양가임에도 수백대 일 당첨이 못돼 야단들이다. 일반 분양 아파트 가점제에 비해 지주택 아파트는 청약통장이 필요 없고 일정 가입비(분담금)만 내면 조합원(자격有)이 될 수 있다는 장점이 있다.

 

하지만 '내가 가입해서 손주가 입주해야 한다' 할 정도로 입주 보장은 기약이 없다. 그마저도 입주가 되면 다행이고 10개 중 8~9개의 사업은 사업시행기간(지구지정 결정 고시 후 5년) 내 95% 이상의 토지매입 난황으로 공중분해 즉 부도가 난다. 일반인 열이면 95% 이상 당할 수밖에 없는 사업의 구조라 곳곳에 숨어 있는 '지주택의 함정'을 리얼하게 전달하기 위해 특별히 하남시 '지주택 문제 있다' 본보 취재팀이 현재 가동중에 있다.

 

▲지주택, 전문가도 예단하기 쉽지 않아 성공할 확률 장담 못해 서민 울리는 허술하기 짝이 없는 지역주택조합(지주택)법 손 볼 필요 '토지확보가 관건' '매입율 깜깜이' 조합원 모집 과정에 토지확보율은그반 다 되어 20%만 되면 이라고 광고하지만 실제로는 알 수 없는 것으로 조사됐다. 조합탈퇴시 계약금 일부 환급...가입 신중 해야      ⓒ원충만 수도권취재본부장


그래도 조합원으로 가입(투자)을 할려면 장기계획 속에 추가분담금을 각오해야 한다.

토지매입율 95%의 벽을 넘지 못하고 무산되는 지주택은 수도권에 다반사다. 지주택은 땅을 선 매입하는 방법이 아니고 조합원을 모집해서 땅을 매입하는 즉 남의 땅에 깃발(?)만 꼽고 추진위가 절차를 밟아 집을 짓는 사업이다.

 

실제로 2011년 서울 성동구 성수1구역 주택재건축(일명 지주택)은 토지매입률 95%의 벽을 넘기지 못해 조합이 해산이 됐다. 지금은 성수동 랜드마크인 '트리마제'가 들어섰지만, 당초 이 구역은 지주택 조합 방식으로 총 49층의 '서울숲 두산위브'로 지어질 예정이었다. 사업을 10년 가까이 진행하며 조합이 돈을 한푼두푼 모아 토지 93%까지 확보하긴 했지만, 자금난과 엎친 데 덮친 격으로 금융위기가 터지면서 2014년 조합이 부도를 맞아 결국 조합이 해산되고, 이후 사업권이 두산중공업(두중)에 넘어가게 되면서 지주택은 막을 내렸다.

 

그렇다면, 이후 조합원들은 어떻게 되나? 그동안 계약금과 수차례 쏟아 부은 추가분담금을 회수하지 못한 채 조합원 자격조차 상실하게 되며 아파트가 날아가게 된 대표적 실패 사례다. 지주택 특성상 사업 주체가 조합이기 때문에 사업 과정에서 발생하는 모든 리스크는 조합원 개개인이 떠안는 구조이다.

 

토지확보율이 중요하긴 하지만 이게 다가 아니다. 의도적인 '셀프 알박기'로 지주택의 전형적인 수법으로 조합원들을 피눈물 나게 만든다. 지주택 추진위와 업무대행사가 결탁해서 유령회사를 만들고 토지 매입비나 운영비를 가로채는 방식이다.

 

실제 '부산 우동' 의 지주택은 '셀프 알박기'를 업무대행사나 추진위가 결탁해서 조합의 돈을 횡령 하는 수법으로  조합 명의로 땅을 구입해야 하는 데 조합이 아닌 유령회사 이름으로 구입했다. 조합원들이 이 사실을 알고 유령회사에 매입 된 땅을 내놓으라 하니 납득하기 힘든 업무대행비 명목으로 더 많은 돈을 조합원들에게 요구하며 대행사와는 관계가 없는 하청업체라고 발뺌을 하는 수법으로 비리를 독식한다. 조합원들도 이에 질세라 업무대행사 대표와 조합장을 해임하고 형사고발(고소)도 병행 했지만, 지칠 대로 지쳐 탈퇴를 원하는 조합원이 수백명에 달하고 애써 추스려 다시 해보려해도 바닥난 통장잔고며 추가분담금을 모은다 해도 이미 땅값은 오를 대로 올라 망연자실이다. 조합이 해산되기까지 수십 년 또 표류하게 되고 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지게 된다.

 

추가분담금  폭탄 떠안을 수 있다.

우여곡절 끝에 조합이 토지 매입에 성공했다고 해도 안심하기엔 아직 이르다. 추가분담금이 발생할 수 있기 때문이다. 일례로 경기도 광주시 오포읍 A사업장은 당초 지주택 조합원 분양가가 기준층 전용 84m²(구34평)  2억 8,000만원 (평당 823만원)이었다. 사업이 순조롭게 진행되는 듯 했으나, 입주 두 달을 앞두고 시공사는 일반분양 지연, 각종 기부채납 등을 이유로 세대당 추가분담금 약 7,200만원을 더 내라고 통보했다. 결국 조합원이 납부해야할 금액은 총 3억 5,000만원, 오히려 일반 분양가 3억 4,200만원보다 더 높아졌다. 예기치 못한 추가분담금에 조합원들은 분개하고, 시공사와 갈등을 벌이게 된다. 조합은 "추가분담금 발생 이유를 제대로 설명하지 않은 채 건설사가 '갑질' 을 하고 있다" 고 주장하고 있다. 현재 입주를 마친뒤 2년이나 흘렀지만, 추가분담금과 각종 하자보수 문제로 60여 건의 소송이 진행중이다. 지주택의 강점으로 내세웠던 '반값 분양가' 가 조합원 모집을 위한 달콤한 '미사어구'에 불과한 예이다. 조합원 모집 당시 '추가분담금 없음', '반값 분양가' 라고 홍보했더라도 현재 판례는 어느 정도의 과장광고를 기망에 의한 사기로 보지 않는다.

 

조합원 지위 안심할 수 없다.

요즘처럼 집값이 급등하면 조합원들은 또다시 약자가 된다. 무슨 말이냐 하면, 업무 대행사가 기존 조합원들의 지위를 뺏고 일반분양으로 전환을 해 비싼 값에 분양을 해야 수익이 더 생기니까 십 수년 함께 한 조합원 지위를 박탈해 버리는 수법을 쓴다.

 

실제로 지난해 인천 송도 지주택 한 사업지에서의 일이다. 입주 2개월을 앞두고 조합원 200여 명에게 '무더기 부적격' 통보를 해 논란이 일기도 했다. 물론 지주택 조합은 자격 요건이 있고 대행사나 추진위는 적법한 절차를 따랐다고는 하지만 당시 전용 84m² 기준으로 3억 가량의 프리미엄이 붙어 있는 상태다. 때문에 일반분양으로 전환해 수익을 챙기려는 꼼수의 계산에 뒤늦게 취한 의도적인 행동이라는 비난은 피할 수 없다. 2개월 뒤면 내 집이 생길거라고 꿈꾸던 조합원들은 날벼락을 맞은 셈이다. 처음부터 끝까지 모든 과정에서 어느 하나 안심할 수 없는 것이 바로 지주택이다.

 

▲위 사진은 현재 추진중에 있는 하남시 안터골 스타포레(2) 지역주택조합(지주택)아파트 현장, 당초 계획했던 토지매입 예정가가 훨씬 웃돌아 토지확보에 어려움을 겪고 있다. <©사진/원충만 수도권취재본부장>

 

하남시 구(원)도심 지주택 사업은 어떤가?

대략 6000여 세대, 7만여평에 달한다. 지주택의 현장은 현재 8곳(역말- 리젠하임(631), 벨리체(863), 안터골 스타포레1차(999),2차(899),3차(605), 수리골- 헤라팰리스(819), 하남시청역 성당사업지(예정), 예동지구- 프라임파크(464))으로 그 규모 또한 만만찮다.

 

지주택은 아는 만큼 '심사숙고'가 필요해, 하남시 담당 부서인 '도시계획과 (과장 이태민, 팀장 정황근)' 나 '주택과 (과장 명영복, 팀장 김성진)' 에서 "지주택이란?" 메뉴얼 발간에 있어 본보 '지주택 문제 있다' 취재팀과 제작.배포 하기로 약속한 바 있다.

 

지주택에 관한 정보가 인터넷에 있음에도 불구하고  굳이 제작.배포하려는 일선 주무부처 담당 공무원들의 노력은 "지주택 사업 성공을 위해서도, 피해를 최소화 하기 위해서도  함께 발벗고 나서는 사안인 만큼 최종적 책임은 토지주나 조합원 당사자 몫이라는 점을 애써 강조한다." 이후 진척에 의구심이 들면 조합원들과 토지주들의 상담이 줄을 이을 것을 대비 이참에 '상담부스'도 만들어 두면 어떨까? 주문해둔다.

 

"돈은 많은데 삶이 지루한 사람이 가입하면 좋겠다" 라고 할 정도로 다이나믹한 문제점이 속출하는 지주택, '내가 하는 것은 다를꺼야!' 라고 요행을 바라기보다 처음부터 안쳐다보는 게 상책이다.

 

지주택의 실패가 95%에 이르는 '주택법' 을 하루속히 보완, 폐지를 해야 되는 이유다. 지주택 사업지내 토지를 선 매입 할 수 있는 구조가 아니라 조합원을 모집해서 땅을 매입 하는 사업이다 보니 선 시공사 참여가 어려운 현장이 되어  토지매입 95% 마지막에 가서는 조합은 자금난에 부딛쳐 부도를 맞게 된다.현재의 지주택법은 보완이 되지 않는 한 피해자는 줄어들지 않는다.

 

하남시 지주택 8곳 중 스타포레1.2지구는 역말 리젠하임, 벨리체에 이어 현재 조합설립인가 신청을  목전에 두고 있다. '약정토지매매계약서' 해약 해지가 속출하자 계약금을 일방으로 지급해 논쟁이 되고 있는 지구로 그 추이가 주목된다. 현재 개발지역 내 토지주들의 생각은 이렇다. "계약서를 쓴 시간이 수년이 지난 지금 주변 땅값은 고공행진, 공시가격은 천정부지로 치솟아 있고 '약정매매계약서'를 쓸 때 계약금 집행이 계약서를 쓴 날로부터 1년을 넘기면 '계약갱신요구'를 할 수 있다"며 현장 토지매입 담당의 설득이었다고 주장하고 있다.

 

"일방적으로 계약금을 받은 토지주 십여건은 당 추진위 사무실을 찾아가 이러한 처사는 부당행위에 속한다" 며 "받은 계약금을 되돌려 주기 위해 항위를 해 보지만 현재의 '토지사용승낙율' 을 감안 계약금 집행이 법적으로 하자는 없다"고 하자 안팎에서는 계약금을 돌려주기 위한 소송을 준비하는 등 기 약정매매계약서도 원천 무효라며 법정 소송도 불사하겠다고 본보에  민원을 제기해 혹여 개발 반대의 목소리가 쌓일까 하는 우려가 뒤따른다.

 

[JM저널] 원충만 수도권취재본부장/선임기자

fdn8005@naver.com/newkoreajournal.kr

 

기자 꼬리표가 맘에 들어 다시 '코리아 저널리스트'로 복귀...,당분간 독자들에게 약속!
JM저널의 상황적 기회를 살려 펜에 힘 주겠다는 야심찬 날개짓을 지켜봐 달라고...
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