▶서울 성수동 벨라듀 지주택, 토지매입비 천정부지 3.3m²당 3000만원대였지만... 사업시작 5년 후 2억 육박 "25 억 건물, 177 억에 사들였다니...."

▶지역주택조합 토지매입이 가장 중요~!!! 토지 매입 조건에서 사업 자체가 좌초되는 경우가 대다수다.

▶하남시 덕풍동 안터골1,2,3지구(스타포레1,2,3차) 조합원을 모집하는 과정서 자격이 되지 않는 현장 내 토지주까지 조합원으로 끌어들이는 등 허수모집을 했다.

▶지주택은 '대박 아니면 쪽박'이라는데..., 쪽박 확률이 훨씬 크다는 소리는 곧 토지확보가 원활히 진행되지 않는다는 뜻이다. '지역주택조합'을 '지옥주택조합'이라고 '원수에게 추천해주는게 지주택이 아닌가?'

▲지역주택조합, 저렴한 분양가 이점... 하지만 사업 추진 난항 땐 어쩌나? 해당 지주들이 사업의 중요 절차인 '토지매도'를 하지 않겠다고 버티기에 동조하는 지주들의 토지 5%가 최종 확보돼야 '사업계획 승인'을 받을 수 있다. 하남시 리젠하임, 벨리체, 스타포레(1,2,3차)현장 모두 토지주들의 거센 반발로 매도하지 않겠다는 상황이 지속 된다면 시간에 쫒겨 사업추진은 사실상 어렵게 된다. ⓒ원충만 수도권취재본부장

[JM저널=원충만 수도권취재본부장] 서울 성동구 성수동에 매매가 25억 5000만원짜리 3층 건물(연면적 301m²)을 177억에 이곳 지주택조합이 사들였다. 조합이 사업 추진을 위해 '울며 겨자 먹기식' 으로 토지 매입에 나서면서 추가분담금 부담을 안게 될 조합원들의 한숨이 깊어지고 있다.

▲하남시 지주택 토지 매입이 한창인 덕풍동, 이곳에 사는 70대 이 모씨는 "여기에서 월세를 받으며 오랬동안 생활했기 때문에 나는 개발을 반대한다." 며 "얼마나 더 살겠다고 아파트 지을 때까지 기다리나? 여기 저기 토지대 폭등으로 난리인데..." 의사를 밝히며 공공개발도 아닌 지주택 개발로 인한 주민들의 의견이 분분하다. 덕풍2동 지주택 현장의 평온한 모습  ⓒ원충만 수도권취재본부장

■"땅 안팔겠다고 버티니...부르는대로 줄 수 밖에"

지역주택조합 사업은 일정 기간 해당 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85m² 이하 1주택 소유자들이 조합을 만들어 집을 짓는 사업이다. 그리고 지주택설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주가 가능한일까지 추가적인 주택을 소유하지 않아야 된다.

오늘 소개하고자 하는 성수동 벨라듀  2차 조합아파트의 경우, 성수동 일대 주택을 사들여 지하 3층~지상 36층 4개 동에 전용면적 59~84m²짜리 528가구를 짓는 사업이 현재 추진중에 있다. 사업을 계획하고 사업부지 내의 집과 땅을 사들이기 시작한 건 2015년 중반부터다. 5년여간 사업에 필수적인 부지 95%를 확보해 성동구청에 사업승인 접수를 마친상태다.

사업 초창기엔 부동산 매입가가 3.3m²당 3000만원대 수준이었다. 하지만 최근엔 3.3m²당 2억원에 육박할 정도로 껑충 뛰었다. 매매가 급등은 2018년부터 서울 아파트 공시지가가 크게 오른 게 한 요인이지만, 이보다 더 큰 원인은 토지주들의 '버티기 탓' 이라는 게 조합원들의 주장이다. 사업부지 내 땅 매입이 절실한 지주택 조합사정을 이용해 과도하게 값을 올려 부른다는 것이다. 지역주택조합은 전체 사업부지의 95% 이상을 사들여 '사업계획승인'을 받아도 나머지 5% 매입에 상당한 비용을 지불해야 한다.

남은 토지주들과의 협상 난황으로 토지주들이 팔지 않으면, 상당한 시간이 소요되는 '매도청구소송'을 거쳐야만 토지확보 즉 소유권을 얻을 수 있기 때문이다. 80%만 사들이면 나머지는 강제수용이 가능한 재개발,재건축사업보다 지주택은 규제가 깐깐하다.

서울 성동구 벨라듀 조합관계자는 "우리는 땅도, 시간도 급하다" 며 "토지 매입을 위해 빌린 돈의 이자만 해도 한 달에 수억원인데 소송에 몇 달, 몇 년이 걸리면 감당이 안 된다" 고 말했다. 그러면서 "이러한 약점을 아는 몇 몇 토지주가 터무니 없는 값을 부르면서 변호사를 선임하고 시간을 끌면 요구대로 줄 수밖에 없는 처지" 라고 토로했다.

■분담금은 고스란히 조합원들에게 돌아가...재건축·재개발 처럼 기준 맞췄으면"

지주택 사업은 조합이 시행사 업무를 맡아, 분양가가 일반 아파트 대비 20% 정도 저렴하다는 게 강점이지만 조합원 모집 이후 일정계획대로 입주까지 완료 되는 사업장이 5~10%에 그칠 정도로 성공률은 낮다.

사업 진행과정에서 토지비 등 비용이 증가하고, 토지를 사들이기 위해 시간을 지체하다가 또 비용이 늘어나면서 조합원들의 분담금이 늘어나는 경우가 적지 않다.

지주택 업계에서는 이러한 폐단을 재건축·재개발과 동일한 수준으로 사업 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나온지 어제 오늘이 아니다.

업계 한 관계자는 "조합원들이 무주택 상태로 수 년을 기다려왔어도 과도한 추가분담금이 발생하면 자금 마련에 어려움을 겪어 분양을 포기할 수 있다" 며 "재건축·재개발처럼 '80% 이상 토지소유권 확보'만 되면 사업을 승인해줘 속도를 내게 해주든지, 예컨대 '감정가의 3배'처럼 토지보상 상한 제한을 뒀으면 좋겠다"고 말했다.

하남시 전체 지역주택조합아파트 사업이 성공만 한다면 아파트 몸값이 오르는 지역이라 상당한 시세차익이 기대된다.

▲현실로 이루어지기까지 쉽지만은 않다...하남시 역말지구 지주택조합 '리젠하임' 현장에 나붙은 현수막 '조합에 속았다!' 지역 주민들이 내걸은 현수막이다.  "조합은 각성하고 철수하라!!!"  '토지매매약정계약서'대로 추진하겠다는 조합측과 기 계약금을 받은 토지주들과의 법정 다툼이 예사롭지가 않다. 문제는 주변 땅값 폭등도 원인이지만 정작 계약금을 받은 토지주들은 잔금을 받기 위해 기다려온 5년여의 시간이다.  주변 땅값은 오를 때로 올라 있고 사업승인이 나기까지 매도하지 않겠다는 토지주들의 버티기에 토지 매입에 발간불이 켜져 분열이 아닌 협력이 그 어느 때보다 필요한 현장이다. ⓒ원충만 수도권취재본부장

■사업이 지체되면 나가는 비용 전부..., 조합원의 몫

지역주택조합 토지 매입 관련 소송에 대해 눈길을 끌만한 판례를 본지에서 10부로 나누어 소개 그 첫번째, "지역주택조합의 경우는 '강제수용'을 할 수가 없다" 이다.

강제수용은 도정법에 의한 재개발 조합이나, 공공개발사업일 경우에만 한정되며, 지역주택조합 같은 민간건설의 경우에는 '토지대 협상이 불발' 돼 민사소송을 통한 주택법 또는 건축법에 '매도청구소송'을 하여야 한다.

매도청구소송 등으로 인한 추가비용(대출이자/그밖의 지연에 따른 손해배상금 등)과 매매대금 등을 비교하여 어느 쪽이 유리한지 결정하여 협의 또는 매도청구소송을 하여야 하는 것이지 무턱대고, 매도청구소송을 할 경우, 그 피해는 조합원에게 그대로 돌아간다는 것을 염두에 두고 결정해야 한다.