로고

【지역주택조합(2)】하남 지주택사업 들여다 보니 반복되는 '지역주택조합' 폐해..."제제 수단이 없다"

원충만 수도권취재본부장 | 기사입력 2021/04/23 [16:47]

【지역주택조합(2)】하남 지주택사업 들여다 보니 반복되는 '지역주택조합' 폐해..."제제 수단이 없다"

원충만 수도권취재본부장 | 입력 : 2021/04/23 [16:47]

▶사업 시행기간(지구단위계획결정의 고시일로부터 5년) 놓치면 '지구단위계획' 결정은 효력을 잃는다.

▶조합원의 탈퇴에 따른 기 납부한 분담금 전액을 반환 받을려면, 사업예정지의 '토지확보율' 과 '추가분담금' 등의 내용이 사실과 다를 때 추진위 측으로부터 반환청구의 소를 제기할 수 있다.

 

▲지주택 사업의 가장 큰 어려운 문제점 중 하나는 토지를 매입하는 과정이다. 애당초 원활한 사업 진행을 위해서는 부지 내 토지 소유주의 80% 이상의 '토지사용승낙서'를 받아야 조합 설립인가를 받을수 있으며, 이후에도 95% 이상의 토지 소유권을 확보해야 사업의 착공계를 낼 수 있다. 그 단계까지  가지 못하고 실패할 확율이 95%에 달한다. ©원충만 수도권취재본부장

 

[JM저널=원충만 수도권취재본부장] 지역주택조합(지주택)을 둘러싼 비리와 사기로 피해자가 속출 하지만 정작 이를 사전에 막을 수단이 없다. 각 지방자치단체도 지주택을 조심하라는 현수막만 붙이는 실정이다. 전문가들은 지주택 건설에 핵심적인 역활을 하는 업무시·대행사에 대한 상당부분 사전 제제가 필요하다고 말한다.

 

■지역주택조합(지주택)은 어떻게 결정되는가?

 

현재 지주택을 시작하려면, 20명 이상으로 구성된 추진위원회가 필요하다. 그 다음으로 인원이 확보되면 지구 내 토지주들의 찬성 동의률 과반수 66.7%의 찬성 동의서를 징구, 시·구청에서 허가를 받고 본격적인 조합원 모집 및 사업부지 '토지매매약정계약서' 또는 "토지사용승낙서" 의 업무에 착수할 수 있다. 목표 토지의 80% 이상의 토지사용승낙서, 15% 이상의 토지를 보유시 '지역주택조합 설립 인가'가 난다.  같은 시 또는 군에서 6개월 이상 거주한 무주택 또는 85m² 이하의 1주택자만 조합원 자격이 주어진다. 조합 설립 뒤에는 대상 부지를 95% 이상 보유한 조합측의 사업계획서 검토를 거쳐 본격적인 공사의 절차에 들어서게 된다. 그러나 대다수 지주택 사업이 이 단계에 도달하지 못한다. 전문성이 없는 업무대행사가 일을 미숙하게 추진하다가 지연되거나, '기획 사기'를 목표로 한 추진위와 대행사가 결탁을 통해 수백억원의 자금이 사라지는 일이 허다하기 때문이다. 전문가들은 지주택 관련 정책이 '총체적 난국'이라고 짤라  평가한다. 지난 7월부터 주택법 개정안이 개정되면서 일부 문제 개선에 나섰지만 성공률 5%에 불과한 시장을 근본적으로 개선하지 못했다는 지적이다.

 

부동산컨설팅업체 가이아의 김경욱 대표는 "대행사와 추진위의 결탁, 조합원 모집 방식, 조합원들의 방치 등 문제가 많다"고 밝혔다.

 

▲내 집 마련을 하고자 하는 꿈을 실현시키고 싶은 마음은 충분히 공감은 가지만 해당 제도는 여전히 여러 취약점으로 인해 지속적인 문제가 제기되고 있다. 그에 따른 리스크는 조합에 가입한 조합원 개인에게 돌아간다. 이에 토지주들의 '개발 찬성 동의'가 불러올 그 피해의 단초가 토지주임을 부인할 수가 없다.  ©원충만 수도권취재본부장

 

■시작부터 끝까지 문제..."총체적 난국"

 

지주택 관련 제도는 그 시작인 추진위원회 결성부터 문제의 소지가 크다. 조합을 꾸리고 향후 기로를 정하는 추진위는 발언권이 세기 마련인데 주로 친분이 있는 지인들로 구성된다. 조합 전체보다는 추진위 내 특정 단체의 이권을 우선시하는 상황이 발생하기 쉽다. 특히 사업을 이끌어 갈 업무대행사 등을 선별하는 과정에서 추진위와 대행사 간 유착 관계가 형성되기도 한다.

 

김대표는 "추진위 20인이 추후 조합장과 업무대행사 및 임원을 겸하는 경우가 대부분" 이며 "이들에 의해 계약을 한 관계사의 자금횡령을 제도적으로 방지할 수 있는 장치가 없다"고 지적했다. 최근 들어 신탁사를 통해 자금을 관리한다 하지만 다중계약과 유령회사 등 편법이 판치면서 이마저도 역부족이라는 설명이다. 현행법에 따라 대행사측은 분기별로 실적보고서를 조합원에게 공개하도록 돼 있지만 실제로 공개하는 곳은 많지 않다고 김대표는 말한다. 설령 문제가 있는 내용을 공개하더라도 조합원들 상당수가 지주택을 '분양'으로만 여겨 무심코 넘기는 경우도 많다.

 

하남시 지역주택조합 8곳 중 안터골2지구 하남스타포레(2차)에 가입한 조합원 최ㅇ남씨(여, 서울 거주)는 조합모집시 '분양으로만 알고 가입했고 추가 분담금은 없다'고 설명을 들었다며 이게 분양이 아니고 뭐냐며 조합창립총회가 열리기 전에 해약을 해야 말지를  'JM저널' 특집으로 다루는 '지주택 조합원 보호가 시급하다' 코너에 제보로 알려왔다.

 

정직하고 실력있는 대행사를 선별하기도 어렵다. 등록자본금 요건 (개인 10억원, 법인 5억원)만 갖추면 대행사를 차릴 수 있기 때문이다. 사기 전과범이 수천억원의 조합 자금을 다루는 대행사를 차려도 제제할 수단이 없다. 실제로 서울 중랑구의 한 지주택에서 8년간 약90억 원을 빼돌린 업무대행사 대표 A씨는 관련혐의로 지난해 징역 11년 추징금 88억 9200만 원을 선고 받기 전 이미 사기 전과자였다. 그는 2014년 사기죄로 징역 9개월에 집행유예 2년을 선고 받은 바 있다. 그럼에도 2019년까지 활동을 이어나갔으며, 2016년에는 서울의 또다른 지주택에서도 대행사를 차려 조합자금 250억 원 가량을 갈취한 의혹을 받아 현재 고소가 진행 중이다. A씨는 경기도 포천 일대에서도 대행사를 운영한 것으로 알려졌다.

 

과장·허위 광고에 대해서도 효과적인 제재 수단이 없다. 정부는 지난해부터 조합원의 자격기준과 분담금, 토지확보 현황, 탈퇴와 환급 절차도 필수적으로 안내를 요구하고 특정 문구도 제안했다. 그러나 정작 공개한 정보가 신뢰할 만한 내용인지 관할 지자체에서는 검증하지 못하는 상황이다

 

김대표는 "지자체에서 조합원 모집 분담금 규모가 적당한지, 허위 숫자인지 판단만 해줘도 좋을텐데 관련 법이 없다" 면서 "지주택아파트 중도금 대출 관련 금융계에서는 매우 흔한 '사업타당성 보고서' 조차(지자체에)제출하지 않는데 이를 의무화해 한다" 고 강조했다.

 

특히 하남은 8곳의 지주택사업지구로 현재 조합원 모집에 한창이다. 예상 조합원수는 대지 7만여 평에 조합원수도 대략 7000여 명에 달해 차짓 사업시행기간 내 토지확보가 안돼 삐꺼덕 하는 날엔 그 피해의 규모는 상상을 초월하는 규모다.

 

하남지역은 구(원)도심 지주택 개발에 박차를 가하는가 하면 강남위의 하남으로 수도권 중 가장 핫한 지역으로 미사강변신도시 건설에 이어 제3기 신도시 교산지구의 발전 가능성이 커 지주택 깃발만 꽃았다 하면 토지확보 95%는 우찌 될 값에 조합원 모집은 그 어느 지역보다 수월하다.

 

"하남시 도시계획과 이태민 과장은 하남시 구도심 지주택사업지구가 현재 8곳에 이르다 보니 말도 많고 탈도 많은 지주택의 범람인 하남시는 향후 50만의 위성도시로의 진입에 있어 걸림돌의 그림자가 되지 않기 위해 '조합원' 들과 '토지주' 들 에게 지주택에 관련 안내 메뉴얼을 제작 배포할 계획"이라 말했다.

 

이곳 하남시 개발지역 내 토지주 대다수는 '지역주택조합아파트 개발 방법의 난해함'을 잘 몰라 개발에 찬성은 표했지만 결국 원하는 토지대 협의 절충이 안 되면, 사업이 무산돼 조합원들의 피해 단초가 혹여 개발을 찬성한 토지주임을 인지해야 한다.

  • 도배방지 이미지

광고
광고
광고
광고
광고
광고
지역주택조합/재개발 많이 본 기사